REVUE DE JURISPRUDENCE 07/08/2013

MODIFICATION NOTABLE DE LA DESTINATION DES LIEUX – DEPLAFONNEMENT - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE - 22 JANVIER 2013 – N° POURVOI 11-25030


La destination contractuelle du bail prévoit : « commerces de vins, liqueurs, brasserie, restaurant, à l’exclusion de toute autre.

En cours de bail le bailleur a autorisé les activités complémentaires suivantes :

« PMU – loto, jeux ».

Il s’agit d’une modification notable de la destination de lieux qui permet le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.



BAIL 9 ANS POURSUIVI PENDANT PLUS DE 12 ANS - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE - 5 FEVRIER 2013 – N° POURVOI 12-10069


Dans cet arrêt la cour de cassation rappelle que les baux s’étant poursuivis pendant plus de 12 années, les loyers doivent être fixés à la valeur locative et que la cour d’appel a souverainement évalué leur montant en se référant aux éléments visés par l’article L.145-33 du code de commerce.



MOTIFS DE DEPLAFONNEMENT - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE - 5 FEVRIER 2013 – N° POURVOI 11-28829


L’aménagement de l’arrière - boutique par suppression de la cuisine et de la salle à manger précédemment à usage privatif, l’installation d’une vitrine réfrigérée, d’une ouverture vitrée coulissante en façade, d’une tablette en verre pour la consommation extérieure, et, dans la boutique de tablettes et chaises invitant à la consommation sur place, constituaient une modification des caractéristiques propres du local.
Que l’activité de dégustation sur place des produits à la vente non prévue dans la destination contractuelle initiale, caractérisait une modification de la destination des lieux.



CONVENTION D’OCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE 6 FEVRIER 2013 – N° POURVOI 11-20207


Le locataire bénéficie d’une convention d’occupation temporaire du domaine public pour une durée de 10 ans, elle est sommée de quitter les lieux et assignée en expulsion. Elle tente d’invoquer la perte de son fonds de commerce.

La cour de cassation rappelle que le preneur ne peut en raison du caractère précaire de la convention et de l’absence de droit au renouvellement, invoquer la perte de son fonds de commerce et ne pouvait simplement se plaindre que du non - respect du délai de prévenance de 12 mois prévu dans l’acte, mais qu’au demeurant en raison de la procédure, il a bénéficié de plus de trois années pour organiser son déménagement, il est légitime que la cour d’appel ne lui ait pas accordé de nouveaux délais.



LOYER VARIABLE – APPLICATION DE L’ARTICLE L.145-39 - NON - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE 5 MARS 2013 – N° POURVOI 11-28461


Dans le cadre d’un bail de 12 années, pour un immeuble à usage de cinéma avec un loyer variable déterminé année par année correspondant à 7 % du chiffre d’affaires hors taxe réalisé dans les lieux loués, pendant l’année civile considérée, ce loyer ne pouvant être inférieur à un LMG d’une certaine somme indexé annuellement à la date anniversaire du bail. Le preneur a tenté de faire jouer l’article L.145-39 du code de commerce, le bailleur s’y est opposé.

Considérant que les parties après de longues négociation se sont accordées sur chacune des composantes du loyer comportant une partie fixe et une partie variable, celles-ci formant un tout indivisible.

La fixation du loyer révisé d’un bail stipulant un loyer binaire, n’est régie que par la convention des parties et échappe aux dispositions régissant le statut des baux commerciaux.




COMMANDEMENT DE PAYER – ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE - 5 MARS 2013 – N° POURVOI 11-22953


La bailleresse a délivré à la locataire un commandement de payer les loyers, puis l’a assigné en constatation de la résiliation du bail, expulsion, paiement des loyers et fixation d’une indemnité d’occupation.

L’existence d’un accord verbal de dispense des loyers n’étant pas établie, la preuve de la cessation d’activité du fonds de commerce durant cette période n’étant pas rapportée, et ayant relevé que le preneur n’avait pas formé de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d’appel qui a constaté le défaut de paiement des causes du commandement dans le mois, en a exactement déduit que la clause résolutoire était acquise.



BAIL A PALIER – PLAFONNEMENT OU DEPLAFONNEMENT - ARRET DE LA COUR DE CASSATION -3ème CHAMBRE CIVILE - 6 MARS 2013 – N° POURVOI 12-13962

La cour d’appel de Paris a considéré que le prix du loyer du bail renouvelé devait être déplafonné, l’arrêt retient que la modalité de fixation du loyer par paliers dans le bail à renouveler, qui exclut la fixation d’un loyer de base, met obstacle à l’application de la règle du plafonnement et impose d’apprécier le loyer lors du renouvellement à sa valeur locative.

La cour de cassation casse l’arrêt en effet, pour la fixation du prix du bail renouvelé la variation indiciaire prévue par l’article L. 145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d’un loyer progressif par paliers.



ORDONNANCE D’EXPROPRIATION – CESSION DE FONDS DE COMMERCE - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE 20 MARS 2013 – N° POURVOI 11-28788

L’ordonnance d’expropriation éteint par elle-même et à sa date tous droits réels et personnels existant sur les immeubles expropriés.
L’ordonnance d’expropriation qui éteint donc le droit au bail ne fait pas disparaître le fonds de commerce et que la cession de ce fonds emporte, sauf clause contraire incluse dans l’acte, cession de la créance d’indemnité d’éviction due au cédant.



ACCORD TACITE DE PAIEMENT DE LA TAXE FONCIERE – NON - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE 26 MARS 2013 – N° POURVOI 11-24311

Bien que le bail ne prévoit pas le paiement par le preneur de la taxe foncière, la cour d’appel de Lyon a retenu que le locataire avait accepté pendant toute la durée du bail initial de prendre en charge la taxe foncière, comme il est d’usage dans le secteur de la grande distribution ; qu’elle n’a pas estimé devoir remettre en cause cette prise en charge dans le cadre de la négociation du renouvellement du bail. Qu’il ne s’agit donc pas d’un paiement indu.

La cour de cassation casse l’arrêt en considérant que le bail ne comportait pas de clause mettant à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière.



TROUBLES DE JOUISSANCE – INDEMNISATION DU PRENEUR - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE - 9 AVRIL 2013 – N° POURVOI 11-18212

Le preneur à bail de locaux à usage de restaurant assigne le bailleur en résiliation du bail et en indemnisation de son préjudice
d’exploitation, se plaignant d’odeurs nauséabondes affectants son activité.

Bien que la cour d’appel lui ai donné gain de cause sur le fondement d’une perte de chance en l’indemnisant à concurrence de 50 000 € la cour de cassation confirme cet arrêt en indiquant simplement qu’il s’agit en fait d’un trouble de jouissance dont le bailleur doit répondre (article 1719 alinéa 3 du code civil).



CLAUSE FIXANT LA PONDERATION DES LOYER – CLAUSE EXORBITANTE NON - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE 9 AVRIL 2013 – N° POURVOI 12-15002


La cour de cassation tout en rappelant que du point de vue des obligations respectives des partie, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargés sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, qu’il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

La cour de cassation précise ensuite que si dans un bail la surface pondérée est contractuelle, il ne s’agit pas d’une clause exorbitante de droit commun devant donner lieu à une minoration de la valeur locative.



BEFA – VICE DU CONSENTEMENT - ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3ème CHAMBRE CIVILE - 9 AVRIL 2013 – N° POURVOI 12-20344

Le preneur connaissait le risque d’une pollution résiduelle du terrain, qu’il avait suivi les réunions de chantier auquel il avait été convoqué, qu’il avait été destinataire des comptes rendus et qu’à l’occasion de ces réunions étaient évoqués les problèmes de pollution du sol et les solutions réparatoires envisagées.

Il ne pouvait donc argumenter sur le fondement d’un vice du consentement.



CLAUSE ASSURANCE – SURPRIMEE - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE 23 AVRIL 2013 – N° POURVOI 12-17934

La cour d’appel a relevé que la clause du bail prévoyait que le preneur s’engageait à assurer son exploitation et à supporter ou à rembourser toutes surprimes qui seraient réclamées de son fait au bailleur.

Elle a pu justement en déduire que la clause n’était pas limitée aux seules surprimes correspondant à une aggravation du risque assuré en cours de bail.



BAIL DEROGATOIRE – REQUALIFICATION EN BAIL COMMERCIAL - ARRET DE LA COUR DE CASSATION - 3ème CHAMBRE CIVILE 23 AVRIL 2013 – N° POURVOI 12-15602

Le bailleur donne à bail du 1er février 2007 au 14 novembre 2007, à l’issue de cette période le locataire est resté dans les lieux, le 30 décembre 2008, le bailleur l’assigne en expulsion soutenant qu’il est occupant sans droit ni titre du local.

La proposition d’un second bail à compter du 1er février 2008 quasiment identique au premier consenti du 1er février au 14 novembre 2007 est resté sans suite, le locataire a continué à exploiter le local commercial.

Qu’il a été en possession du local avec l’accord du bailleur jusqu’au 3 janvier 2008, que si la remise des clefs lui a été demandée, qu’il avait déclaré remettre les clefs mais qu’il les a gardées en permanence ; il est donc possible de retenir que l’absence d’état des lieux de sortie ou d’entrée du locataire et d’acte de remise des clefs signé par les deux parties à la sortie ou lors de la nouvelle entrée permettaient de qualifier de fictive cette reconnaissance qui n’avait d’autre fin que la conclusion d’un nouveau contrat permettant d’échapper au statut des baux commerciaux.

Que la cour d’appel de Nîmes a pu légitiment en déduire que le preneur était titulaire d’un bail commercial.